Rynek nieruchomości znajduje się dziś w ciekawym punkcie drogi swojego rozwoju i nie do końca jest wiadomo, w którą stronę nastąpi zwrot. Nagłówki prasowe oraz analizy ekonomiczne dotyczące rynku nieruchomości można podzielić na te, które wieszczą drastyczny spadek cen i krach na rynku nieruchomości oraz te, które uważają, że rynek ten będzie nadal odnotowywał wzrosty cen i to pomimo zmniejszającego się popytu. Faktem jest jednak to, że w przypadku rynku nieruchomości ewentualne załamanie następuje wolniej i poprzedza je kilka do kilkunastu miesięcy. Co więcej, rynek nieruchomości cechuje znaczne zróżnicowanie – to rynek pierwotny i wtórny. To zakup nieruchomości w budowie i gotowych. To także zróżnicowanie cen nieruchomości z uwagi na ich położenie, wielkość, wiek oraz… sytuację prawno-finansową sprzedającego. To właśnie ten ostatni czynnik będzie kluczowym elementem i podstawą, od której wychodzić będą nasze najbliższe rozważania.  

Niewątpliwie, kryzys – jakikolwiek by on nie był, a więc czy to prywatny kryzys finansowy czy ogólnoświatowy – sprzyja inwestorom w zakupie po okazyjnej cenie, także nieruchomości. Dla przykładu warto wskazać, że obecnie nietrudno znaleźć okazyjne cenowo oferty sprzedaży nieruchomości w stanie nieukończonej budowy, a wpływ na to ma inflacja oraz galopujące ceny materiałów budowlanych, co drastycznie wpływa na koszty budowy. Dla wielu właścicieli nieruchomości, popadnięcie w zadłużenie lub niemożność udźwignięcia opłat i kosztów związanych z budową domu wywołuje, skądinąd słuszną, decyzję o sprzedaży nieruchomości i skierowaniu wniosku o ogłoszenie upadłości lub otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego. Także rosnące koszty kredytów hipotecznych i zwykłych kredytów konsumenckich powodują, że właściciele nieruchomości skłaniają się ku wyprzedaży majątku celem zmniejszenia miesięcznych obciążeń lub jako przygotowanie do upadłości lub restrukturyzacji.

Każda ze stron takich transakcji coś zyskuje oraz coś traci, a także przyjmuje na siebie określone ryzyko. Zastanówmy się zatem nad tym, na co należy zwrócić uwagę kupując nieruchomość w kryzysie – a konkretniej, czy prawo upadłościowe stwarza jakiekolwiek zagrożenie dla kupującego oraz czego powinni się wystrzegać sprzedający, by wyzbycie się nieruchomości było nim w jego istocie.

Rosyjska ruletka z upadłością w tle

Zacznijmy zatem od tego, że zakup nieruchomości w kryzysie wiąże się przede wszystkim z ryzykiem uznania takiego zakupu za… bezskuteczny. Innymi słowy może okazać się, że nieruchomość, którą kupiliśmy pewien czas temu od obecnego upadłego (jeszcze przed jego upadłością) będziemy musieli oddać do masy upadłości, a nam pozostanie tylko roszczenie o zwrot zapłaconych za nią środków – tak, na równi z pozostałymi wierzycielami.

Jak to możliwe? Prawo upadłościowe dość restrykcyjnie podchodzi do samego faktu sprzedaży majątku, zwłaszcza jeżeli ta sprzedaż wpływa na uszczuplenie masy upadłości z pieniędzy, które potencjalnie można by było przeznaczyć na spłatę wierzycieli. Stwierdzenie, że dana czynność jest bezskuteczna (upraszczając: stwierdzenie, że jednak nie staliśmy się właścicielami domu lub mieszkania, pomimo tego, że już mamy w ręku notarialny akt sprzedaży) będzie dokonane, jeżeli nabyliśmy tę nieruchomość w ciągu jednego roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości sprzedającego. Tak, tak zwyczajnie może pojawić się u nas syndyk sprzedającego i oznajmić nam, że na mocy prawa upadłościowego, nieruchomość, którą nabyliśmy około roku temu nie jest naszą nieruchomością. Oczywiście – nie jesteśmy wówczas bezbronni w sporze z syndykiem – by jednak wyjść z tego sporu obronną ręką musimy spełnić kilka podstawowych warunków.

Warunek pierwszy? Odpłatność!

Utrata zakupionej przez nas nieruchomości na rzecz trwającego postępowania upadłościowego dawnego sprzedającego może nastąpić, jeżeli nabyliśmy nieruchomość po… zbyt okazyjnej cenie. W prawie upadłościowym opisane zostało to jako czynności, której wartość świadczenia upadłego przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego. Nieruchomość zakupiona z rabatem powyżej 50% względem jej rynkowej wartości? To zdecydowanie zostanie uznane jako „przesadnie okazyjna cena”. 40% rabatu? 30%? Wciąż istnieje ryzyko, że cena jaką otrzymał upadły była zbyt niska w stosunku do wartości nieruchomości. Należałoby się zastanowić, czy 20% to również nie będzie rażące przewyższenie świadczenia otrzymanego przez upadłego. Dlaczego tak restrykcyjnie? Ponieważ w czasach wzrastających wartości nieruchomości, nawet pomimo tego, że przy ustalaniu tego, czy świadczenie było rażąco niewspółmiernie będziemy brali pod uwagę wartość z daty czynności prawnej, to jednak może pojawić się syndyk, przed którym będziemy musieli wykazać, że o ile obecnie różnica może i jest rażąca, lecz ten rok temu nie była. 

Oczywiście – wobec powyższego – nietrudno się domyślić, że dla nieruchomości darowanych nie mamy właściwie żadnego argumentu (poza upływem czasu), który mógłby nas uchronić jako biorących darowiznę przed oddaniem jej przedmiotu syndykowi do masy upadłości konsumenckiej.

Warunek drugi? Stopień pokrewieństwa!

Nie jest tajemną wiedzą fakt, że przy czynnościach prawnych dokonywanych z członkami rodzin lub osobami, z którymi żyjemy w stałych związkach należy zachować szczególną ostrożność – zwłaszcza gdy w tle majaczą się zobowiązania. Podobnie jest i w przypadku bezskuteczności sprzedaży nieruchomości – by móc się wybronić przed oddaniem naszej nieruchomości syndykowi nie możemy kupić tego domu lub mieszkania od zadłużonego małżonka… krewnego lub powinowatego w linii prostej… krewnego lub powinowatego w linii bocznej do drugiego stopnia włącznie… zadłużonej osoby, z którą pozostajemy w faktycznym związku, z którą prowadzimy wspólne gospodarstwo domowe. Sprzedaż po cenie rynkowej ciotce? Jeżeli dokonana w terminie sześciu miesięcy przed złożeniem wniosku – bezskuteczna. Sprzedaż po cenie rynkowej partnerowi, na 5 miesięcy przed złożeniem wniosku o upadłość konsumencką? Bezskuteczna. Nabywcą naszego mieszkania jest nasza siostra? Nie minęło 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku o upadłość? Bezskuteczna. 

I znów – tu też mamy możliwość wybronienia się – lecz wykazać trzeba, że wskutek sprzedaży nieruchomości nie doszło do pokrzywdzenia wierzycieli w upadłości konsumenckiej. Gdzie zatem leży nasza szansa w ochronie skuteczności transakcji sprzedaży? Gdy zapłacimy cenę rynkową i cała cena nabycia zostanie przekazana na rzecz wierzycieli.

Warunek trzeci? Czas!

Zarówno bezskuteczność wskutek sprzedaży osobie z nami niespokrewnionej, jak i bezskuteczność sprzedaży członkom rodziny jest ograniczona w czasie. Innymi słowy – jak już napisane zostało wyżej – generalna zasada bezskuteczności czynności prawnej przyjmuje czas jednego roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Zatem, jeżeli sprzedający złożył wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej 10 sierpnia 2022 roku, to oznacza to, że sprawdzeniu i ewentualnemu unieważnieniu będą podlegały jego sprzedaże, licząc od 10 sierpnia 2021r. Jeżeli natomiast sprzedający sprzedał nieruchomość członkom rodziny lub osobie, z którą pozostaje w stałym pożyciu, to brany będzie dodatkowo pod uwagę czas sześciu miesięcy przed dniem złożenia wniosku – a więc w naszym przykładzie od 10 lutego 2022r.

No dobrze, a co ze skargą pauliańską? 

Bezskuteczność, o której wspominamy wyżej to niestety nie jedyny aspekt, który powinniśmy wziąć pod uwagę jako potencjalne ryzyko zakupu nieruchomości po okazyjnej cenie. Drugim – dość powszechnym i istotnym – jest skarga pauliańska. 

Skarga pauliańska to rodzaj powództwa, opartego na kodeksie cywilnym, którego celem jest stwierdzenie (o zgrozo! Znów!) bezskuteczności czynności prawnej na rzecz wierzyciela, który czuje się pokrzywdzony – np. tym, że sprzedaliśmy nieruchomość, a z tej sprzedaży on nie uzyskał żadnego zaspokojenia jego długów. Oczywiście, tematykę skargi pauliańskiej w upadłości będziemy omawiać szerzej w kolejnym wpisie, jednakże już teraz warto zauważyć, że w upadłości skarga pauliańska ma nieco szersze zastosowanie, a jej skutki nieco różnią się od tej, którą można wytoczyć poza upadłością – w upadłości bowiem syndyk działa w celu spłaty należności względem wszystkich wierzycieli.

Czy zatem istnieje ryzyko, że pomimo upływu jednego roku od zakupu nieruchomości lub sześć miesięcy od zakupienia nieruchomości od członka rodziny, to wciąż syndyk będzie mógł wytoczyć powództwo o uznanie naszego zakupu domu lub mieszkania za bezskuteczne? Tak. Warto bowiem przypomnieć, że skargę pauliańską można wytoczyć nawet na 5 lat od sprzedaży nieruchomości.